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JahrAndreas Jahr
Rechtsanwalt und Notar
Immobilienökonom (IRE|BS)
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Die richtige Kündigung durch den Vermieter

Wohnraummietrecht - 06.11.2019

Verschiedene Gründe können einen Wohnraumvermieter dazu zwingen, ein bestehendes Wohnraummietverhältnis zu kündigen. Einer der häufigsten Fälle ist der Zahlungsverzug des Mieters.

Zahlt ein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht oder so vermindert, dass mehr als eine Monatsmiete offen ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Das gleiche gilt, wenn der Mieter mit Mietzahlungen über verschiedene Monate in Rückstand gerät, die insgesamt zwei Monatsmieten überschreiten. Beide Fälle rechtfertigen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Gut beratene Vermieter hatten schon in der Vergangenheit neben der außerordentlichen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt. Warum war - und ist - diese „doppelte" Kündigung sinnvoll?

Grund ist das sogenannte Heilungsrecht des Mieters. Erhält der Mieter eine aufgrund von Zahlungsrückständen gerechtfertigte außerordentliche Kündigung, kann er innerhalb einer bestimmten Frist den offenen Betrag nachzahlen. Die Nachzahlung lässt die außerordentliche Kündigung unwirksam werden und führt zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses („Schonfristzahlung").

Dieses Heilungsrecht bezieht sich nach dem Gesetzestext ausschließlich auf die außerordentliche Kündigung und nicht auf eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung.

Über diese Praxis der Vermieter gab es in der Vergangenheit immer wieder widerstreitende Urteile der Instanzgerichte. Einige Gerichte gingen davon aus, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht möglich sein solle oder dass der Gesetzgeber die Heilungswirkung gegenüber der ordentlichen Kündigung „aus Versehen" vergessen habe.

Mit Urteil vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 hat der BGH endlich klargestellt, dass die Schonfristzahlung tatsächlich nur die außerordentliche Kündigung heilt, nicht aber eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung. Dies bedeutet eine Stärkung des Kündigungsrechts des Vermieters.

Auch bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kommt es auf die korrekte Formulierung und Ausgestaltung der Kündigungserklärung an. Wir beraten Sie gern!